Viager

La vente en viager prévue par les articles 1968 et suivant du Code Civil: vendre un bien fixant des modalités particulières de paiement du prix

Le viager ou le démembrement de propriété afin d'investir dans l'immobilier autrement, à condition de ne pas avoir besoin d'un financement. Une pratique bénéfique pour l'acquéreur comme pour le vendeur, appelés:

Crédirentier: une personne, qui vend son bien , tout en gardant une partie de la propriété , souvent âgée de plus de 60 ans (même s'il n'existe pas une règle obligatoire) , dont le décès doit rester imprévisible (c'est en effet, une condition du contrat), car la propriété entière est transférée au débrentier au décès de cette dernière.

Débirentier : l'acquéreur d'un bien en viager qui payera souvent:

1. Un bouquet: représentant une partie de la valeur vénale du bien (en générale entre 10% à 40%, souvent 20%).

 2. Une rente viagère (souvent mensuelle) , payée au crédirentier jusqu'à la fin de ses jours. 

Indexée souvent selon l'indice des prix à la consommation de l'ensemble des ménages urbains dont le chef de famille est ouvrier ou employé. Parfois, selon l'indice de référence des loyers.

Clause résolutoire: la principale clause de ce genre est celle qui permet au crédirentier d' annuler la vente et de redevenir propriétaire en cas de manquement du paiement de la rente de la part du débirentier, qui dans ce cas, perd toutes les sommes payées en vain.

Mais, la vente peut également être annulée à cause d'absence d'aléa ou d'absence de prix réel et sérieux. En effet, il existe également l'annulation à cause de l'art. 1975 du Code Civil: décès dans les 21 jours de la signature du contrat, causé par une maladie contractée avant la signature.

Ces informations restent indicatives car il s'agit ici d'un accord commun entre les parties à négocier. C'est la promesse de vente qui va arrêter toutes les conditions de la vente. Vous avez donc besoin d'un professionnel en viager qui vous guide dans toutes les étapes, vous , comme l'acquéreur, afin de négocier chaque détail, puis vous accompagner lors des signatures chez le notaire. 

Les détails

Le calcul Viager est le plus important pour commencer: nous vous fournissons un avis de valeur complet avec des explications précises. Les barèmes fiscaux utilisés souvent par les notaires ou le barème Daubry, se rapprochant à la réalité et utilisé le plus par les agents immobiliers.

L'estimation exacte de la valeur réelle et actuelle de votre bien est la base de votre vente, nous apportons donc une attention très particulière consultant des nombreux fichiers et données afin de s'assurer que nous pourrions justifier ensuite ce prix auprès de l'acquéreur et puis auprès du notaire. Le choix du notaire étant également important: nous vous recommandons toujours un notaire spécialisé en viager en cas de besoin.

Les différents types de viager

 Le Viager Libre

Le plus recherché. Cette vente se rapproche au crédit classique, mais ne peut être financée par un emprunt. Le transfert de propriété́ se produit dès la signature de l'acte notarial contre le versement d'un bouquet et la mise en place des rentes mensuelles ou trimestrielles d'habitude. L'acquéreur peut immédiatement occuper le bien pour y vivre ou le mettre en location, mais pour le vendre il aurait besoin de l'accord du crédirentier ou à défaut devra supporter l'engagement solidaire du paiement des rentes par le nouvel acquéreur ou encore  lui substituer un contrat par une compagnie d'assurance le relayant dans le paiement des rentes. Son droit de disposer du bien est donc restreint.

Le Viager Occupé

Ce sont la plupart des ventes en viager car ainsi , la personne âgée va conserver la jouissance de son logement et va l'occuper sereinement jusqu'à son décès, ou en cas de décision de départ, il reste possible que ce viager occupé se transforme en viager libre grâce à une clause à insérer dans la promesse, permettant l'augmentation de la rente suite au changement. 

En effet, le crédirentier perçoit la rente viagère à vie: un complément de revenu fiscalement avantageux,
en plus du « bouquet », qui peut représenter une somme assez importante, en fonction du prix réel du bien estimé par le professionnel.


 La Vente en Nue-propriété

Dans ce cas, l'investisseur acquiert la une propriété d'un bien immobilier, tout en  laissant l'usufruit (le droit d'occupation) au vendeur pendant une durée définie ou jusqu'à son décès. Au terme de l'usufruit l'investisseur devient plein-propriétaire du bien. Étant donné que l'investisseur ne peut disposer du bien pendant la durée de l'usufruit, il bénéficie d'un prix d'achat réduit à hauteur de ce droit de propriété, car ainsi il n'a pas la pleine propriété. Cet abattement est déterminé à partir de l'âge du ou des vendeurs. Ainsi le vendeur perçoit comptant une forte somme tout en continuant à bénéficier du droit d'usage et d'habitation, sans avoir droit à une rente.

Fiscalité de la rente viagère

La rente viagère du crédirentier est soumise à l’impôt sur le revenu (catégorie « pensions et rentes »):  un abattement est appliqué sur le montant de la rente, qui varie en fonction de l’âge du crédirentier . Le reliquat est intégré aux revenus imposables de ce dernier.

Abattements: 

Moins de 50 ans: 30 %

Entre 50 et 59 ans: 50 % 

Entre 60 et 69 ans: 60 % 

Plus de 70 ans: 70 %

En revanche en cas de démembrement de la propriété, le crédirentier risque d'être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière pour la valeur de la nue-propriété cédée.

La Répartition des Charges et Travaux

 Le Viager Libre

À priori la règle d'une vente ordinaire s'applique : l'ensemble des charges revient au débirentier (taxe foncière, taxe d'habitation,  travaux et assurances).

 Le Viager Occupé

Encore une fois, c'est contractuel. Il est en revanche d'usage d'adopter les règles de répartition des articles 605 et 606 du Code civil ou celle des charges locatives du décret d 26 Août 1987 
Le débirentier est tenu aux grosses réparations, la taxe foncière. Le crédirentier doit entretenir le bien immobilier afin que les grosses réparations ne soient pas la conséquence du défaut d'entretien ou de réparation et paye les "charges locatives" selon l'appel de fonds du syndic, ainsi que le TOM et la taxe d'habitation.