Продажа недвижимости в формате пожизненной ренты в соответствии со статьями 1968 и последующими Гражданского кодекса

Продажа недвижимости с особыми условиями оплаты:

Пожизненная рента или дробление права собственности как альтернативный способ инвестирования в недвижимость, если финансирование не требуется. Практика, выгодная как для покупателя, так и для продавца, известна как:

Кредитор (Crédirentier): Лицо, часто старше 60 лет (хотя это не обязательное требование), продающее свою недвижимость, сохраняя часть прав собственности. Условием договора является непредсказуемость смерти продавца, так как полное право собственности переходит к должнику (Débirentier) после его кончины.

Должник (Débirentier): Покупатель недвижимости по пожизненной ренте, который, как правило, выплачивает:

1. Единовременный взнос (Bouquet): Определенную часть рыночной стоимости недвижимости (обычно 10–40%, чаще 20%).
2. Пожизненную ренту: Ежемесячный платеж кредитору до конца его жизни.

Этот платеж часто индексируется на потребительский ценовой индекс для городских домохозяйств или, в некоторых случаях, на индекс арендных ставок.

Разрешительная оговорка: Важное условие, позволяющее кредитору аннулировать продажу и вернуть себе право собственности, если должник не выплачивает ренту. В таком случае должник теряет все ранее выплаченные суммы.

Продажа также может быть аннулирована из-за отсутствия неопределенности (алеторности) или нереальной и незначительной цены. Согласно статье 1975 Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной, если продавец умирает в течение 21 дня после подписания договора из-за предшествующей болезни.

Эти условия носят рекомендательный характер и подлежат обсуждению между сторонами. Для успешного проведения сделки необходим профессионал, специализирующийся на продажах по пожизненной ренте, который сможет сопровождать продавца и покупателя на всех этапах, включая нотариальное оформление.

Основные детали

Расчет пожизненной ренты

Это ключевой этап сделки. Требуется полная оценка недвижимости с понятными объяснениями. Часто используются налоговые шкалы, такие как шкала нотариусов или шкала Daubry, которые отражают рыночные реалии и широко применяются агентствами недвижимости.

Точная оценка текущей стоимости вашей недвижимости имеет решающее значение. Глубокий анализ данных и исследований гарантирует, что цена будет обоснована как для покупателя, так и для нотариуса. Также крайне важно выбрать нотариуса, специализирующегося в данной области.

Типы продаж пожизненной ренты

Свободная пожизненная рента (Viager Libre):Самый востребованный формат, схожий с продажей в кредит, но без необходимости финансирования. Право собственности передается при подписании нотариального акта в обмен на единовременный платеж и регулярные рентные платежи (ежемесячные или ежеквартальные). Покупатель может сразу занять или сдавать недвижимость в аренду, но для ее продажи требуется согласие кредитора. Альтернативно, покупатель может оформить страховой полис для обеспечения рентных выплат новому владельцу.


Ограниченная пожизненная рента (Viager Occupé):Самый распространенный тип. Продавец сохраняет право проживания в недвижимости до конца своей жизни. Если продавец решает покинуть жилье, соглашение может преобразоваться в свободную пожизненную ренту с увеличением рентных выплат, как это указано в договоре. Продавец получает пожизненную ренту, которая является доходом с налоговыми преимуществами, а также единовременный платеж, размер которого зависит от оценки недвижимости.


Продажа голой собственности (Nue-propriété):Покупатель приобретает голую собственность, в то время как продавец сохраняет право пользования и проживания на определенный период или до своей смерти. После окончания периода пользования покупатель становится полноправным владельцем. Так как покупатель не может занять недвижимость в течение периода пользования, покупная цена пропорционально снижается на стоимость этого права, которое определяется в зависимости от возраста продавца.


Налогообложение пожизненной ренты

Рента, получаемая кредитором, облагается налогом на доходы в категории «пенсии и аннуитеты». Применяется вычет, зависящий от возраста кредитора:

До 50 лет: 30%
50–59 лет: 50%
60–69 лет: 60%
Старше 70 лет: 70%
В случае дробления права собственности кредитор может быть также обязан уплатить налог на прирост капитала, рассчитанный на основе стоимости проданной голой собственности.

Распределение расходов и ремонтов

Свободная пожизненная рента: Обычно применяются правила стандартной продажи, где должник покрывает все расходы (налоги, содержание и страхование).

Ограниченная пожизненная рента: Распределение расходов обычно определяется договором, но часто основывается на статьях 605 и 606 Гражданского кодекса или правилах арендной платы согласно декрету от 26 августа 1987 года.Должник покрывает основные ремонты и имущественные налоги.

Кредитор поддерживает недвижимость в надлежащем состоянии, чтобы избежать крупных ремонтных нужд из-за пренебрежения, и оплачивает мелкие расходы, налог на вывоз мусора и налог на жилье.