Fiscalité

Investir dans l’immobilier et défiscaliser selon ses objectifs


L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires. Mais c’est aussi l’occasion d’optimiser sa déclaration de ressources. Panorama des différents dispositifs de défiscalisation immobilière à mobiliser selon vos priorités.


Réduire ses impôts


Acheter un bien immobilier pour le louer représente un effort financier. Afin de contenir son impact sur son budget, il est possible de déduire une fraction du prix de revient du bien ou des travaux de l’impôt sur le revenu.


Dans le neuf


Deux dispositifs exclusivement réservés au neuf permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. La loi Censi-Bouvard offre une remise correspondant à 11 % du prix de revient du bien à ceux qui achètent un logement neuf dans une résidence de services pour les étudiants, les personnes âgées ou handicapées.


La loi Pinel propose une réduction pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien à condition de le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Voici des exemples de programmes immobiliers éligibles en Provence-Alpes-Côte d'Azur.


Dans l’ancien


La loi Denormandie propose le même avantage que le Pinel mais aux propriétaires qui réhabilitent un logement vétuste. Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement et concerner des postes précis.


Enfin, acquérir et rénover un bien situé dans un secteur historique ou sauvegardé octroie une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux. Et contrairement aux précédentes, la loi Malraux n’entre pas en compte dans le plafonnement des niches fiscales.


Faire baisser son revenu fiscal global


Diminuer son revenu fiscal global réduit l’assiette de calcul de l’imposition et donc son montant. En retranchant une partie du coût de son investissement immobilier de ses salaires, rentes et pensions, il est même possible de passer à la tranche d’imposition inférieure ou de devenir non imposable.


Première option, déclarer un déficit foncier. Lorsque les recettes du bien sont inférieures à ses charges (travaux, charges de copropriété, frais de gestion…), vous pouvez soustraire le solde de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros. L’excès peut être imputé au revenu global pendant 6 ans et au revenu foncier pendant 10.


Autre solution, rénover un bâtiment classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques. Avec la loi Monuments historiques, l’intégralité du coût des travaux est déductible du revenu fiscal global ou du revenu foncier pendant 3 ans. La déduction n’est pas plafonnée et n’entre pas en compte dans le calcul des niches fiscales.


Obtenir un abattement sur les revenus fonciers


Complément de revenus, l’investissement locatif peut faire basculer dans une tranche d’imposition supérieure. Pour éviter cet écueil, il est possible d’obtenir un abattement sur ses revenus fonciers.


Avec la location meublée non professionnelle (LMNP), le propriétaire qui loue un bien tout équipé peut déduire ses frais ou appliquer un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs. Seules obligations, percevoir moins de 23 000 euros de loyers par an, ne pas faire de la location sa principale source de revenus et déclarer ses loyers sous le régime des bénéfices commerciaux et industriels (BIC).


Si vous louez un appartement nu à un ménage en situation de précarité, la loi Cosse dite Louer abordable vous accorde un abattement de vos revenus locatifs pouvant aller jusqu’à 85%. Pour y prétendre, il faut passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle fixe le montant du loyer ainsi que le plafond de ressources à respecter pour les locataires.