Droit Immobilier & Conseils

LOI CLIMAT RESILIENCEou comment votre DPE peut vous contraindre pour la location de votre bien  :


Afin d’aller plus en détails sur la loi Climat Résilience qui concerne les diagnostics de performances énergétiques et la location des logements, nous allons vous expliquer ses effets.

A partir du 1er janvier 2023, seront interdites à la location :

 les habitations dont la consommation excède 450 kw/m²/an, soit une partie de la classe énergie G du DPE,

Attention tout de même, cela ne s’applique que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. 

D’après l’annonce ministérielle n°26112 publiée le 14 avril 2022, le gouvernement n'envisage pas d'étendre aux logements locatifs à caractère touristique le niveau de performance minimal pour caractériser la décence d'un logement. Les meublés touristiques ne sont donc pas touchés par cette obligation.

DPE : tout connaître


Qu’est ce que c’est?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire et opposable en France métropolitaine dans le cas d’une vente immobilière ou d’une location de plus de 4 mois par an. Il permet de connaître la consommation énergétique annuelle d’un logement avec une étiquette énergie notée de A (moins de 51 kWh/m2) à G (plus de 450 kWh/m2)) mais également les taux d’émission de gaz à effet de serre avec l’étiquette climat, dont les résultats sont classés de A (moins de 6 kilos équivalent carbone/m2) à G (plus de 80 kilos équivalent carbone/m2).


Les obligations


Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié (on en recense 8 000 en France).

Ils doivent répondre à des conditions strictes de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance en proposant leurs services auprès des intermédiaires immobiliers.

Le professionnel de l’immobilier qui est mandaté par le propriétaire (vendeur ou bailleur) a l’obligation de tenir le DPE à la disposition de tous les candidats à l’achat ou à la location ainsi que de s’assurer de sa réelle existence, de sa validité et de vérifier rigoureusement les informations fournies par le vendeur ou le bailleur.

Le DPE est annexé à la promesse de vente ou à défaut, à l'acte authentique de vente/ contrat de location. Il est alors joint au dossier de diagnostic technique.

De plus, depuis 2021, toutes les caractéristiques du logement sont prises en compte : les équipements de production de chaleur, d’eau chaude sanitaire, de ventilation, de climatisation et d’éclairage, l’année de construction du bâtiment, le type de bâtiment, son orientation, le département et l’altitude.

Depuis le 1er juillet 2021, la responsabilité légale du propriétaire (vendeur ou bailleur) mais aussi du diagnostiqueur qui a établi le document peut être engagée, s' il n’est pas conforme ou s' il est erroné. Le prix de ce document varie en fonction de la taille du logement (de 100 à 250 euros) et il est à la charge du propriétaire (vendeur ou bailleur).


Important

À partir du 1er janvier 2023, les logements classés G sur le DPE seront interdits à la location et en 2028 pour les logements classés F.


Pour les annonces immobilières

La consommation énergétique doit devenir un critère de choix pour les clients, c’est pourquoi depuis le 1er janvier 2022, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » doit être indiquée dans toutes les annonces, pour les biens classés F et/ou G.

De plus, le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques doit y figurer également. Les professionnels devront préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour établir cette estimation.

Si l’agent immobilier manque à son obligation d’afficher la performance énergétique dans une annonce immobilière, les dispositions de droit commun s’appliquent.

La nullité de l’acte ou la réduction du prix sont les différentes sanctions et sur le plan pénal, une publicité de nature à induire en erreur (article L121-1 du Code de la consommation) peut conduire jusqu’à deux ans de prison et 300 000 euros d’amende.


Validité des DPE

Les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022.

Les diagnostics effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Les diagnostics effectués à partir du 1er juillet 2021 sont valables dix ans.


Des travaux?

Le DPE inclut une série de recommandations de travaux à réaliser dans le but d’améliorer la performance énergétique d’un bien. Un mauvais diagnostic (E, F, G) a un effet néfaste sur le prix de vente du bien. C’est pourquoi, réaliser des travaux peut avoir un réel impact positif conséquent et fait l’objet de différents dispositifs de subvention qui sont annexés au document.

Une pluie de passoires thermiques sur le marché

On les appelle des « passoires thermiques » car ils sont très mal isolés et, de fait, très énergivores. En 2025 et 2028, les logements classés G et F seront donc interdits à la location. Une étude a montré que ces logements commencent à arriver en plus grand nombre sur le marché immobilier. En 2021, on observe + 8 % pour les appartements étiquetés F ou G, alors que dans le même temps la hausse se limite à 3,5 % pour les appartements mieux notés. La hausse du volume d’annonces de maisons est encore plus flagrante : + 7, 4 % alors que le nombre de maisons mieux notées est lui en baisse de – 10,4 %. Ces biens se vendent sensiblement moins chers que les biens mieux notés, assez logiquement étant donné les travaux à prévoir.


Chauffage : les barèmes MaPrimeRénov’ augmentés

Pensez-y si vous devez changer de système de chauffage ou si votre logement est une passoire thermique. Les nouveaux barèmes MaPrimeRénov’ permettant de financer un changement de chauffage pour une option écologique viennent d'être publiés. Les forfaits pour l'installation d'appareils de chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables ont été augmentés de 1000 €. Concrètement ils sont, pour une chaudière à alimentation automatique à bois, de 11 000 € pour les ménages très modestes, 9 000 € pour les ménages modestes et 5 000 € pour les ménages intermédiaires. Les montants sont les mêmes pour les équipements de panneaux solaires et les pompes à chaleur géo ou solarothermiques. Ils sont de respectivement 5 000 €, 4 000 € et 3 000 € pour les pompes à chaleur air/eau. Pour une chaudière à alimentation manuelle fonctionnant au bois, les ménages concernés pourront toucher 9 000, 7 500, ou 4 000 € suivant leurs revenus.

Les mesures FISCALES en 2022


En cette année 2022, la loi finances connaît plusieurs nouveautés, les investissements locatifs ont été mis à l’honneur.

Le dispositif Denormandie ancien

Le dispositif Denormandie ancien a été créé en 2019. Il comporte des conditions spécifiques sur la localisation du logement et sur la nature des travaux à réaliser. Les investisseurs doivent disposer d’une enveloppe de 25 % du prix de revient de l’immeuble, majoré des frais afférents à l’acquisition et du coût des travaux facturés par une entreprise.


Les travaux qui ouvrent le droit à une réduction d’impôt sont: Les travaux d’amélioration ayant pour objet la création de nouvelles surfaces habitables ou de surfaces annexes, la modernisation du bien, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou annexes, les travaux de rénovation énergétique et également des travaux de transformation (l’acquisition d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation).


Ce dispositif s’adresse uniquement aux communes ayant un besoin de réhabilitation de leurs centres-villes, ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire. En proposant le logement à la location avec des conditions de loyers et de ressources, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt tout au long de son engagement par palier (6, 9 ou 12 ans). L’article 75 de la loi de finances prolonge ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2023.


Le dispositif locatif à loyer abordable


La loi de finances 2022 réforme le dispositif «Cosse ancien / Louer abordable». Les propriétaires bailleurs mettent en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’ANAH. Le changement de la loi de finances s’effectue en transformant la déduction forfaitaire actuelle par une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à une décote de loyer.

Points clés

Convention signée avec l’ANAH pour une durée minimale de 6 ans.
La réduction d’impôt entre en vigueur pour les demandes de conventionnement enregistrées par l’ANAH à compter du 1er mars 2022 jusqu’au 31 décembre 2024.

Une occupation à titre de résidence principale excluant toutes personnes appartenant au foyer fiscal du propriétaire bailleur, ni descendants ou ascendants, ni à une personne occupant déjà le logement, sauf pour un renouvellement du bail.

Le plafonnement des loyers et ressources appréciés à la date de conclusion du bail, doivent être respectés par le bailleur tout au long de son engagement de location.

Le recours à l’intermédiation locative
Pour la location à des fins sociales, le bailleur peut recourir à l’intermédiation locative qui facilite et sécurise la location du bien en signant un mandat de gestion auprès d’agences immobilières sociales, soit recourir à la «location ou sous-location». Dans cette relation tripartite, le tiers social (organisme privé, public, association) est locataire du logement, l’occupant est lié au tiers social par une convention d’occupation et le tiers verse le loyer et les charges au bailleur.

La réduction d’impôt sur le revenu dépend du niveau de loyer retenu (secteur intermédiaire ou social). Les taux de réduction d’impôt sont majorés lorsque le logement est donné en mandat de gestion ou en location à un organisme agréé. La réduction se calcule sur le montant des revenus bruts du logement.


Loc’Avantages et déficit foncier


Grâce au déficit foncier, la réalisation de travaux peut diminuer le revenu global du propriétaire bailleur dans la limite de 10.700€ par an (hors intérêts d’emprunt) et donc diminuer son impôt sur le revenu avec la réduction d’impôt.


La fin de la Convention ANAH


La convention ANAH se finit au terme de 6 ans. En présence d’un locataire et d’un contrat de location, la réduction d’impôt est maintenue jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location sous réserve que le même locataire reste en place, et que les plafonds de loyers soient respectés.


Loc’Avantages et zone tendue


La loi change et évolue avec un nouvel article de loi prévoyant que la fixation du loyer sera désormais libre lorsque le logement fera l’objet d’une nouvelle location à l’issue de la Convention ANAH. Le logement ne doit pas être classé en F ou G.


Cumuls interdits


Ce dispositif ne se cumule pas avec d’autres dispositifs existants tel que: Pinel, Cosse, Scellier, Borloo dans l’ancien, Borloo populaire, Robien et Scellier ZRR, Besson ancien et neuf, Robien, Périssol, le dispositif en faveur de l’investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale, et l’imputation des déficits des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine.


Prorogation du dispositif Pinel breton


La loi de finances a prorogé ce dispositif initialement d’expérimentation jusqu’au 31 décembre 2024. Il s’adresse aux acquisitions ou constructions de logements réalisées à partir du 1er avril 2020 dans les 58 communes définies par arrêté. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont fixés par arrêté préfectoral.